Como funciona
Nenhum número sem origem
O Zela não estima por analogia nem inventa média de mercado. Cada conta tem uma fórmula, e cada dado tem uma fonte pública. Esta página diz quais são.
De onde vem cada número
- As taxas dos bancos
- Vêm da publicação do Banco Central (Olinda, taxas de juros por instituição), ingeridas todo dia. O Zela separa a carteira regulada do SFH da carteira de mercado, porque a mesma instituição pratica taxas que diferem em vários pontos ao ano entre uma e outra.
- Os índices
- Selic, CDI, IPCA, TR, poupança e INCC saem do SGS do próprio Banco Central. A TR é o que corrige o saldo devedor de um contrato indexado, e o Zela mostra os dois cenários: com ela congelada, que é como o simulador do banco projeta, e com ela projetada, que é o custo se a correção de hoje se repetir.
- A parcela e o saldo
- SAC e Price seguem a fórmula do contrato, com seguro MIP sobre o saldo devedor, DFI sobre o valor do imóvel e a tarifa de administração. Quando você informa a parcela do extrato, o Zela calibra o seguro para bater com ela, e avisa quando não consegue.
- O CET
- É a taxa interna de retorno do fluxo inteiro: o que entra na liberação menos as tarifas, contra tudo o que sai em parcela. Na portabilidade, o custo de avaliação e registro entra no CET da nova oferta, porque é dinheiro pago para tomar aquele empréstimo.
O que o Zela não faz
- Não promete aprovação: enquadramento depende de renda, uso prévio de FGTS e análise de crédito do banco.
- Não encaminha ninguém quando a conta não fecha, e mostra a conta em vez de pedir confiança.
- Não prevê o futuro dos índices. Onde a projeção muda o resultado, os dois cenários aparecem lado a lado.
Estimativa para fins educacionais. Condições reais dependem de análise de crédito.